Sprรกva bytovรฉho domu โ otรกzky z praxe 3.
Viacerรญ ฤitatelia portรกlu ASB.sk napรญsali do diskusiรญ k ฤlรกnkom o sprรกve bytovรฝch domov svoje otรกzky. Oslovili sme teda Ing. Otรญliu Leskovskรบ, prvรบ viceprezidentku Zdruลพenia spoloฤenstiev vlastnรญkov bytov na Slovensku.
Dobrรฝ deล,
sme vlastnรญkmi bytu v bytovom dome โ 4 vchody, spolu 64 bytov. Celรฝ dom je na jednom liste vlastnรญctva, spoluvlastnรญcke podiely mรกme vyrรกtanรฉ v rรกmci celรฉho bytovรฉho domu. Uลพ niekoฤพko rokov trvรก stav, ลพe 1 vchod sa sprรกva akoby bol samostatnรฝ, mรกva samostatnรฉ schรดdze vlastnรญkov bytov, ฤalลกie 3 vchody sa tieลพ sprรกvajรบ ako 1 celok. Mรกme samozrejme spoloฤnรฉho sprรกvcu, ktorรฝ zvolรกva schรดdze samostatne pre 1 vchod a opรคลฅ samostatne pre zvyลกnรฉ 3 vchody. Kรฝm ten โsamostatnรฝ“ vchod mรก prรญspevky do FO na รบrovni 20 centov za m2, my ostatnรญ platรญme 75 centov za m2.
Podฤพa mลa je tento stav nezรกkonnรฝ โ keฤลพe mรกme ako celok spoloฤnรฉ nebytovรฉ priestory โ je nelogickรฉ, ลพe v rรกmci jednรฉho bytovรฉho domu sรบ rรดzne prรญspevky do FO. Je pravda, ลพe kaลพdรฝ vchod mรก vedenรฝ samostatnรฝ รบฤet FO, ale celรฉ sa mi to nezdรก prรกvne v poriadku.
Jeden bytovรฝ dom vedenรฝ na jednom liste vlastnรญctva je jeden celok. To znamenรก, ลพe rozhoduje 64 vlastnรญkov. Zรกkon o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov (182/1993 Z. z. v znenรญ neskorลกรญch predpisov) nepoznรก vchodovรบ schรดdzu ani vchodovรฝ รบฤet. Finanฤnรฉ prostriedky mรดลพe sprรกvca รบฤtovne evidovaลฅ osobitne pre kaลพdรฝ vchod, ale tvorba fondu oprรกv musรญ byลฅ urฤenรก jednotnรฝm kฤพรบฤom pre vลกetkรฝch vlastnรญkov, t. j. podฤพa veฤพkosti spoluvlastnรญckeho podielu (ยง 10 ods. 1).
Postupuje sprรกvca korektne, keฤ nezvolรกva spoloฤnรฉ schรดdze vlastnรญkov bytov?
Sprรกvca konรก v rozpore so zรกkonom, pretoลพe schรดdza musรญ byลฅ zvolanรก pre vลกetkรฝch vlastnรญkov na rovnakรฝ termรญn.
Sรบ vรดbec hlasovania o navรฝลกenรญ FO prรกvoplatnรฉ, keฤลพe sa o nich hlasuje na schรดdzach s vylรบฤenรญm ฤasti vlastnรญkov?
Nie sรบ. Oznรกmenie o schรดdzi musรญ byลฅ doruฤenรฉ kaลพdรฉmu vlastnรญkovi. Ak jednu pozvรกnku dostane iba jeden vchod, vlastnรญci ostatnรฝch troch vchodov nie, je to v rozpore so zรกkonom. Takto prijatรฉ rozhodnutia nie sรบ prรกvoplatne odhlasovanรฉ a sรบ teda neplatnรฉ.
Ako mรกme postupovaลฅ?
Jedna ลกtvrtina vlastnรญkov mรดลพe poลพiadaลฅ sprรกvcu o zvolanie schรดdze (ยง 11a), a ak ju sprรกvca nezvolรก do 15 dnรญ od prevzatia ลพiadosti, mรดลพe ju zvolaลฅ tรกto jedna ลกtvrtina vlastnรญkov. ลฝiadosลฅ musรญ byลฅ podanรก menovite za 1/4 vlastnรญkov, t. j. Novรกk, Kovรกฤ, Takรกฤ… = 16 mien (1/4 zo 64).
Mรดลพeme oznรกmiลฅ sprรกvcovi, ลพe trvรกme na uvedenรญ situรกcie do prรกvneho stavu a dovtedy pozastavรญme platby do FO, keฤลพe vลกetky hlasovania neboli ลกtandardnรฉ (nielenลพe neboli hlasovania na spoloฤnej schรดdzi, ale sรบ schvรกlenรฉ aj rรดzne veฤพkรฉ prรญspevky za m2, ba navyลกe sa na schรดdzach zรบฤastลuje len mรกlo ฤพudรญ, asi 20 % โ stรกle sa poฤkรก hodinu a potom sa odhlasuje navรฝลกenรฝ FO).
Zmena prรญspevku do fondu prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv musรญ byลฅ schvรกlenรก nadpoloviฤnou vรคฤลกinou vลกetkรฝch vlastnรญkov, nemoลพno tu pouลพiลฅ ustanovenie ยง 14 ods. 2, t. j. nemoลพno tieto zmeny schvaฤพovaลฅ nadpoloviฤnou vรคฤลกinou zรบฤastnenรฝch.
Ako je to s vedenรญm fondu oprav pre jednotlivรฉ vchody ? Podฤพa mลa je to praktickรฉ, ale neodporuje to zรกkonu? Veฤ kto potom bude naprรญklad opravovaลฅ strechu โ ten vchod, nad ktorรฉho ฤasลฅou je poลกkodenie?
Strecha je spoloฤnou ฤasลฅou domu a schvรกlenie jej opravy musรญ byลฅ na spoloฤnej schรดdzi celรฉho domu. Opravu moลพno schvรกliลฅ aj nadpoloviฤnou vรคฤลกinou zรบฤastnenรฝch, ale na riadne zvolanej schรดdzi pre celรฝ dom, t. j. 4 vchody.
Ako donรบtime sprรกvcu ku konaniu? Nemรดลพeme si voฤi nemu uplatniลฅ finanฤnรบ ลกkodu, ktorรก nรกm vznikla jeho zlou ฤinnosลฅou โ roky ฤasลฅ vlastnรญkov prispieva do FO oveฤพa vyลกลกou sumou ako inรก ฤasลฅ?
ฤakujem
Kaลพdรฝ vlastnรญk sa mรดลพe obrรกtiลฅ na sรบd, aby vo veci rozhodol. Tu odporรบฤam pouลพiลฅ najprv prรกvo 1/4 vlastnรญkov, a ak nedรดjde k nรกprave, potom je potrebnรฉ veci rieลกiลฅ ลพalobou prostrednรญctvom sรบdu.
Dobrรฝ deล,
nasลฅahoval som sa do bytovky so 6 bytmi, ktorรก mรก vytvorenรฉ samostatnรฉ spoloฤenstvo. Po 2 rokoch som zistil, ลพe tu nefunguje niฤ. Nerobรญ sa vyรบฤtovanie, nie sรบ spracovanรฉ ลพiadne stanovy spoloฤenstva, nevykonรกvajรบ sa ลพiadne revรญzie, nie sรบ spracovanรฉ zรกpisnice zo schรดdzรญ vlastnรญkov bytov… nefunguje tu niฤ. Naliehal som na sprรกvcu, ลพe chcem vidieลฅ vyรบฤtovania a po roku som sa dostal k vรฝpisom. S hrรดzou som zistil, ลพe pokladnรญk je 10 rokov neplatiฤom a svoje pohฤพadรกvky v podstate vyplรกcal zo spoloฤnรฝch peลazรญ.
Prosรญm o radu, ako postupovaลฅ v tomto veฤพmi neลกลฅastnom prรญpade.
ฤakujem.
V tomto prรญpade, pokiaฤพ doลกlo k poลกkodeniu vlastnรญkov, na รบkor ktorรฝch sa pokladnรญk โpriลพivovalโ, ide o trestnรฝ ฤin (podฤพa vรฝลกky โcudzรญchโ finanฤnรฝch prostriedkov, ktorรฉ boli neoprรกvnene pouลพitรฉ), odporรบฤam vec rieลกiลฅ prostrednรญctvom orgรกnov ฤinnรฝch v trestnom konanรญ (polรญcia, prokuratรบra).
Ostatnรญ vlastnรญci by mali byลฅ o veci informovanรญ, preto by bolo vhodnรฉ, aby jedna ลกtvrtina vlastnรญkov poลพiadala radu o zvolanie zhromaลพdenia v zmysle ยง 11a:
ยง 11a
ล tvrtina vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov v dome mรก prรกvo zvolaลฅ schรดdzu vlastnรญkov alebo zhromaลพdenie, ak na ich ลพiadosลฅ nezvolal schรดdzu vlastnรญkov alebo zhromaลพdenie sprรกvca alebo rada do 15 dnรญ od doruฤenia ลพiadosti. Oznรกmenie o schรดdzi vlastnรญkov alebo o zhromaลพdenรญ spolu s programom musรญ byลฅ v pรญsomnej forme doruฤenรฉ kaลพdรฉmu vlastnรญkovi bytu a nebytovรฉho priestoru v dome minimรกlne pรคลฅ dnรญ pred dลom konania schรดdze vlastnรญkov alebo zhromaลพdenia. Oznรกmenie o schรดdzi vlastnรญkov alebo o zhromaลพdenรญ spolu s programom sa doruฤuje aj sprรกvcovi alebo predsedovi, ak mรก schรดdza vlastnรญkov alebo zhromaลพdenie rozhodovaลฅ o รบlohรกch pre sprรกvcu alebo predsedu.
Za konanie pokladnรญka je zodpovednรฝ ลกtatutรกr spoloฤenstva, t. j. predseda, a buฤ on, alebo ลกtvrtina vlastnรญkov realizuje podanie na prokuratรบru. Tรก si vyลพiada dokumentรกciu spoloฤenstva, z ktorej bude zrejmรฉ, ako sa nakladalo s finanฤnรฝmi prostriedkami spoloฤenstva.
Peknรฝ deล,
som domovou dรดvernรญฤkou pre dva vchody v polyfunkฤnom bytovom dome na spoloฤnom liste vlastnรญctva. V naลกom vchode je obรฝvanรฝch 7 bytov a jeden je nepredanรฝ a vo vedฤพajลกom sรบ obรฝvanรฉ 3 byty a 5 bytov je nepredanรฝch. Pri hlasovanรญ mรก majiteฤพ domu rovnakรฝ hlas za kaลพdรฝ nepredanรฝ byt alebo nie ? Ak by sme sa chceli oddeliลฅ, t. j. zvlรกลกลฅ vchod ฤ. 1 so 7 bytmi a zvlรกลกลฅ vchod ฤ. 2 s 3 bytmi, ฤo je potrebnรฉ urobiลฅ? Musรญme to daลฅ na kataster a list vlastnรญctva zmeniลฅ? Akรฝ je postup? ฤakujem za informรกciu.
Bytovรฝ dom je definovanรฝ jednรฝm listom vlastnรญctva, t. j. je posudzovanรฝ ako celok. Nie je moลพnรฉ ho rozdeliลฅ. To znamenรก, ลพe v tomto bytovom dome majรบ vlastnรญci bytov spolu 16 hlasov a k tomu je eลกte potrebnรฉ prirรกtaลฅ vlastnรญka/vlastnรญkov nebytovรฝch priestorov โ keฤลพe je to polyfunkฤnรฝ dom, predpokladรกm, ลพe sรบ v ลom nebytovรฉ priestory, ktorรฉ majรบ buฤ jednรฉho, alebo viacerรฝch vlastnรญkov. Vlastnรญci bytov nemรดลพu rozhodovaลฅ bez vlastnรญkov nebytovรฝch priestorov.
Nepredanรฉ byty majรบ vlastnรญka โ buฤ je to staviteฤพ, alebo developer โ a mรก toฤพko hlasov, koฤพko bytov je nepredanรฝch (mรก 6 hlasov za nepredanรฉ byty). To istรฉ platรญ aj pre nebytovรฉ priestory.
Z uvedenรฉho vyplรฝva, ลพe:
1. hlasujรบ vลกetci vlastnรญci bytov a nebytovรฝch priestorov,
2. za kaลพdรฝ byt alebo nebytovรฝ priestor mรก jeho vlastnรญk jeden hlas,
3. na schรดdze musรญ sprรกvca domu pozvaลฅ vลกetkรฝch vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov.
Ing. Otรญlia Leskovskรก
Ilustraฤnรฉ foto: Dano Veselskรฝ
V prรญpade ฤalลกรญch otรกzok nรกm mรดลพete napรญsaลฅ na asbportal@jaga.sk, pokรบsime sa nรกjsลฅ odpovede.
Starลกie odpovede na vaลกe otรกzky si mรดลพete preฤรญtaลฅ v ฤlรกnku: