Správa bytového domu – otázky z praxe 3.

Viacerí čitatelia portálu ASB.sk napísali do diskusií k článkom o správe bytových domov svoje otázky. Oslovili sme teda Ing. Otíliu Leskovskú, prvú viceprezidentku Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Dobrý deň,
sme vlastníkmi bytu v bytovom dome – 4 vchody, spolu 64 bytov. Celý dom je na jednom liste vlastníctva, spoluvlastnícke podiely máme vyrátané v rámci celého bytového domu. Už niekoľko rokov trvá stav, že 1 vchod sa správa akoby bol samostatný, máva samostatné schôdze vlastníkov bytov, ďalšie 3 vchody sa tiež správajú ako 1 celok. Máme samozrejme spoločného správcu, ktorý zvoláva schôdze samostatne pre 1 vchod a opäť samostatne pre zvyšné 3 vchody. Kým ten „samostatný“ vchod má príspevky do FO na úrovni 20 centov za m², my ostatní platíme 75 centov za m².

Podľa mňa je tento stav nezákonný – keďže máme ako celok spoločné nebytové priestory – je nelogické, že v rámci jedného bytového domu sú rôzne príspevky do FO. Je pravda, že každý vchod má vedený samostatný účet FO, ale celé sa mi to nezdá právne v poriadku.

Jeden bytový dom vedený na jednom liste vlastníctva je jeden celok. To znamená, že rozhoduje 64 vlastníkov. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov) nepozná vchodovú schôdzu ani vchodový účet. Finančné prostriedky môže správca účtovne evidovať osobitne pre každý vchod, ale tvorba fondu opráv musí byť určená jednotným kľúčom pre všetkých vlastníkov, t. j. podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu (§ 10 ods. 1).

Postupuje správca korektne, keď nezvoláva spoločné schôdze vlastníkov bytov?

Správca koná v rozpore so zákonom, pretože schôdza musí byť zvolaná pre všetkých vlastníkov na rovnaký termín.

Sú vôbec hlasovania o navýšení FO právoplatné, keďže sa o nich hlasuje na schôdzach s vylúčením časti vlastníkov?

Nie sú. Oznámenie o schôdzi musí byť doručené každému vlastníkovi. Ak jednu pozvánku dostane iba jeden vchod, vlastníci ostatných troch vchodov nie, je to v rozpore so zákonom. Takto prijaté rozhodnutia nie sú právoplatne odhlasované a sú teda neplatné.

Ako máme postupovať?

Jedna štvrtina vlastníkov môže požiadať správcu o zvolanie schôdze (§ 11a), a ak ju správca nezvolá do 15 dní od prevzatia žiadosti, môže ju zvolať táto jedna štvrtina vlastníkov. Žiadosť musí byť podaná menovite za 1/4 vlastníkov, t. j. Novák, Kováč, Takáč… = 16 mien (1/4 zo 64).

Môžeme oznámiť správcovi, že trváme na uvedení situácie do právneho stavu a dovtedy pozastavíme platby do FO, keďže všetky hlasovania neboli štandardné (nielenže neboli hlasovania na spoločnej schôdzi, ale sú schválené aj rôzne veľké príspevky za m2, ba navyše sa na schôdzach zúčastňuje len málo ľudí, asi 20 % – stále sa počká hodinu a potom sa odhlasuje navýšený FO).

Zmena príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv musí byť schválená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, nemožno tu použiť ustanovenie § 14 ods. 2, t. j. nemožno tieto zmeny schvaľovať nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.

Ako je to s vedením fondu oprav pre jednotlivé vchody ? Podľa mňa je to praktické, ale neodporuje to zákonu? Veď kto potom bude napríklad opravovať strechu – ten vchod, nad ktorého časťou je poškodenie?
Strecha je spoločnou časťou domu a schválenie jej opravy musí byť na spoločnej schôdzi celého domu. Opravu možno schváliť aj nadpolovičnou väčšinou zúčastnených, ale na riadne zvolanej schôdzi pre celý dom, t. j. 4 vchody.

Ako donútime správcu ku konaniu? Nemôžeme si voči nemu uplatniť finančnú škodu, ktorá nám vznikla jeho zlou činnosťou – roky časť vlastníkov prispieva do FO oveľa vyššou sumou ako iná časť?
Ďakujem
Každý vlastník sa môže obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol. Tu odporúčam použiť najprv právo 1/4 vlastníkov, a ak nedôjde k náprave, potom je potrebné veci riešiť žalobou prostredníctvom súdu.

Dobrý deň,
nasťahoval som sa do bytovky so 6 bytmi, ktorá má vytvorené samostatné spoločenstvo. Po 2 rokoch som zistil, že tu nefunguje nič. Nerobí sa vyúčtovanie, nie sú spracované žiadne stanovy spoločenstva, nevykonávajú sa žiadne revízie, nie sú spracované zápisnice zo schôdzí vlastníkov bytov… nefunguje tu nič. Naliehal som na správcu, že chcem vidieť vyúčtovania a po roku som sa dostal k výpisom. S hrôzou som zistil, že pokladník je 10 rokov neplatičom a svoje pohľadávky v podstate vyplácal zo spoločných peňazí.
Prosím o radu, ako postupovať v tomto veľmi nešťastnom prípade.
Ďakujem.

V tomto prípade, pokiaľ došlo k poškodeniu vlastníkov, na úkor ktorých sa pokladník „priživoval“, ide o trestný čin (podľa výšky „cudzích“ finančných prostriedkov, ktoré boli neoprávnene použité), odporúčam vec riešiť prostredníctvom orgánov činných v trestnom konaní (polícia, prokuratúra).
Ostatní vlastníci by mali byť o veci informovaní, preto by bolo vhodné, aby jedna štvrtina vlastníkov požiadala radu o zvolanie zhromaždenia v zmysle § 11a:

§ 11a

Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.

Za konanie pokladníka je zodpovedný štatutár spoločenstva, t. j. predseda, a buď on, alebo štvrtina vlastníkov realizuje podanie na prokuratúru. Tá si vyžiada dokumentáciu spoločenstva, z ktorej bude zrejmé, ako sa nakladalo s finančnými prostriedkami spoločenstva.

Pekný deň,
som domovou dôverníčkou pre dva vchody v polyfunkčnom bytovom dome na spoločnom liste vlastníctva. V našom vchode je obývaných 7 bytov a jeden je nepredaný a vo vedľajšom sú obývané 3 byty a 5 bytov je nepredaných. Pri hlasovaní má majiteľ domu rovnaký hlas za každý nepredaný byt alebo nie ? Ak by sme sa chceli oddeliť, t. j. zvlášť vchod č. 1 so 7 bytmi a zvlášť vchod č. 2 s 3 bytmi, čo je potrebné urobiť? Musíme to dať na kataster a list vlastníctva zmeniť? Aký je postup? Ďakujem za informáciu.

Bytový dom je definovaný jedným listom vlastníctva, t. j. je posudzovaný ako celok. Nie je možné ho rozdeliť. To znamená, že v tomto bytovom dome majú vlastníci bytov spolu 16 hlasov a k tomu je ešte potrebné prirátať vlastníka/vlastníkov nebytových priestorov – keďže je to polyfunkčný dom, predpokladám, že sú v ňom nebytové priestory, ktoré majú buď jedného, alebo viacerých vlastníkov. Vlastníci bytov nemôžu rozhodovať bez vlastníkov nebytových priestorov.
Nepredané byty majú vlastníka – buď je to staviteľ, alebo developer – a má toľko hlasov, koľko bytov je nepredaných (má 6 hlasov za nepredané byty). To isté platí aj pre nebytové priestory.

Z uvedeného vyplýva, že:
1. hlasujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov,
2. za každý byt alebo nebytový priestor má jeho vlastník jeden hlas,
3. na schôdze musí správca domu pozvať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Ing. Otília Leskovská
Ilustračné foto: Dano Veselský

V prípade ďalších otázok nám môžete napísať na asbportal@jaga.sk, pokúsime sa nájsť odpovede.
Staršie odpovede na vaše otázky si môžete prečítať v článku:

Správa bytového domu – otázky z praxe

Správa bytového domu – otázky z praxe 2.